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7月24日,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地正式成交!上海成为“只租不售”土地出让的第一个吃螃蟹者,那么接下来会是谁?郑州作为十二个住房租赁试点城市之一,会否紧跟上海成为第二个吃螃蟹的人呢?


宝地君相信在未来会有更多的地方政府响应中央政策的号召,谁能够在这个政策落地方向上走出一条独特的发展道路,满足现有租赁市场的多元化,能够形成大范围的推广示范作用,毫无疑问会是一个大大的政绩。



成交的两幅地块


一幅位于浦东新区张江南区,土地面积约6.5万平方米,可建建筑面积约13万平方米,由上海张江(集团)有限公司竞得,成交价格为7.24亿元,成交楼面单价为每平方米5569元。


另一幅地块位于嘉定区嘉定新城,土地面积约2.85万平方米,可建建筑面积7.13万平方米,由上海嘉定新城发展有限公司竞得,成交价格为4.24亿元,成交楼面单价为每平方米5950元。两幅土地采取“只租不售”模式,项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。




提高住房供应量,而不是提高商品房供应量,宝地君认为这是在未来相当长一段时间内,中央对房地产市场的的一个基本态度,换句话说,就是向市场提供带有居住属性,而不带有商品属性的产品,再具体落实下去就是要大力发展租赁市场。


无论是从客观上,还是主观上,对于中央决策部门而言,用直接增加土地供应量,这样的市场手段来挑战持续增长的房价,似乎并不是一个合适的办法。


所以如何在土地政策情况下,盘活土地存量,提供可居住房屋其实是中央政府一直在思考的问题,所以也就有了2016年中央工作会议上那一句影响广泛“房子是用来住的而不是用来炒的”。


谁来提供可以住但是不能炒的房子,只有两个主主体,第一是政府,第二是市场。


宝地君曾经在6月对新加坡的房地产市场进行过解读,并且认为,雄安新区的房地产模式很可能在很大程度上借鉴新加坡的模式。


新加坡的组屋发展模式,由政府(组屋发展局)为国内超过80%的居民提供了不同层级和面积的住房,该类房屋的的使用和购买有着严格的审核制度,不同收入的人群只能申购相应档次的房屋,而由于是政府主导开发的房屋,所以在价格上极为优惠。另外私有开发商为小部分人群提供了独立的价格高昂的商品房。 


正是在这样的分类供应机制,新加坡的房产一直保持在一个稳定的价格线上,甚至在过去的一段时间内还有下降的趋势,但是这并没有影响当地的经济发展速度。


而如今无论是从政策上,还是从市场上,我们都看到了类似的苗头,按照中央政策的事实精神,地方政府和企业开始探索如何为市场提供更多可供租赁的房子。


宝地君认为:利用集体土地撬动中低端大规模的公租房,利用国有土地约束性的出让,提供较小部分的中高端租赁住房,这样的住房提供布局已经可见一斑。



近日,国家9部委联名下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,宣布圈定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,搞住房租赁的试点。在这个文件里,也明确强调了两点:


一、《通知》要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。


二、要求人口净流入的大中城市搭建政府住房租赁交易服务平台,通过平台提供便捷的租赁信息发布服务,保障租赁双方特别是承租人的合法权益。




业内人士指出,“国企持有租赁住房+政府提供租赁交易服务平台”,就是未来大城市的租赁模式的基本特征。


政府正在积极探索“长效机制”。在住房矛盾较大的城市,房子的定位越来越接近于“生活必需品”,类似“柴米油盐”,政府开始加大干预的力度,以图实现公平。


但这不意味着完全取消市场的作用,开发商提供的市场化住宅,仍然会占到相当比例。


国有企业要带头

值得一提的是,在昨天的上海租赁土地拍卖商,两幅土地最终都只有一家企业提交竞买申请,所以按照底价成交。这两家企业,恰恰是各自区里的区属国企。



从拿下张江地块的“上海张江(集团)有限公司”的登记信息看,这家企业性质是“国有独资”,唯一的股东是“上海浦东新区国有资产管理委员会”。


 而从拿下嘉定新城地块的“上海嘉定新城发展有限公司”的登记信息,企业性质也是“国有独资”,唯一的股东是“上海嘉定区国有资产监督委员会”。



分析人士指出,《通知》强调国有企业在租赁市场试点过程中的引领和带动作用,多项支持政策中均明确提及国有企业。


在培育住房租赁企业方面,《通知》明确提出,人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业。


在增加租赁住房供给方面,《通知》在强调盘活存量房屋用于租赁时,提到鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房。


链家研究院院长杨现领撰文解读称,国有企业和国有资本的引领和带动作用主要体现在开发和金融环节,市场化、民营化的租赁运营机构优势主要体现在运营和租后管理环节。

业我爱我家集团副总裁胡景晖也表达了类似观点,他表示,实际情况是闲置厂房和商业办公用房的拥有者中,国企占比相对较高。鼓励存量开发,就必须激发这部分国企参与的积极性,但这并不意味着其他企业和个体出租人无法进入改造市场。

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